Ako sa dá získať najvýhodnejšia hypotéka na trhu?
Väčšina záujemcov o vlastné bývanie si bude musieť skôr či neskôr položiť otázku: Ako získať najvýhodnejšiu hypotéku? Výber hypotekárneho úveru Slováci nepodceňujú, jedná sa predsa o záväzok, ktorý sa bežne spláca niekoľko desiatok rokov, preto logicky každý chce získať hypotéku čo najvýhodnejšie, s čo najnižšími úrokovými sadzbami. Na Slovensku poskytuje hypotekárne úvery celkom 8 hypotekárnych bánk, podľa údajov NBS.
Akciové úročenie nezískate len tak…
Každá banka sa snaží osloviť čo najviacej klientov rôznymi akciami, v ktorých ponúkajú odpustenie poplatkov za poskytnutie úveru, za vedenie úverového účtu, no jednoznačne najviac ľudí sa nechá nalákať na akciové úroky, vďaka ktorým majú možnosť získať hypotéku lacnejšie. Reklamy sľubujú výhodné úročenie – napríklad od 3 %. V takomto prípade si treba všimnúť nenápadné slovíčko od. Úroková sadzba „od“ znamená, že úver s najnižším úrokom získa iba malé percento žiadateľov – tí, ktorí majú výbornú bonitu, nemajú žiadne nesplatené dlhy voči iným finančným inštitúciám a tí, ktorí nemajú príliš vysoké mesačné výdavky. Žiaľ vo väčšine prípadov bežný záujemca o hypotéku reklamovaný úrok nezíska. Okrem toho je získanie nižšej sadzby podmienené splnením viacerých požiadaviek banky – často sa požaduje zriadenie bežného účtu v danej banke a pravidelné poukazovanie mesačného príjmu na tento účet, ďalej poistenie úveru, nehnuteľnosti a domácnosti. Čím viac týchto voliteľných služieb uzatvoríte, tým výhodnejšie úročenie úveru získate.
Pri výbere konkrétnej hypotéky má na výšku úrokovej sadzby okrem bonity žiadateľa aj niekoľko ďalších faktorov. Medzi najzákladnejšie patria hodnota založenej nehnuteľnosti a pomer úveru k cene nehnuteľnosti (LTV). Čím nižšia je hodnota LTV, tým výhodnejší úrok získate. Je to z dôvodu, že takýto úverový obchod predstavuje pre banky menšie riziko, preto je banka ochotná poskytnúť pri financovaní nehnuteľnosti s nízkym pomerom úveru k cene nehnuteľnosti aj o niekoľko percent výhodnejší úrok. Ak by ste chceli 100 % hypotéku, počítajte s oveľa vyšším úrokom. Bankové domy takýto typ úveru poskytujú výlučne overeným klientom s nadštandardnou bonitou. Na výšku úroku a tým pádom aj výšku mesačnej splátky má veľký vplyv aj zvolená doba fixácie úrokovej sadzby. Slovenské bankové domy bežne poskytujú fixáciu na 1,3,5 alebo 10 rokov. Fixácia úroku znamená záväzok banky, že počas tohto zvoleného obdobia sa nebude meniť výška dohodnutého úroku. Klient tak získa počas obdobia fixácie istotu nemenných anuitných splátok. Dva mesiace pred uplynutím tohto obdobia banka informuje klienta o novej výške úroku. V čase zmeny fixácie má klient možnosť podľa platnej slovenskej legislatívy úver predčasne splatiť bez poplatkov a sankcií v plnej výške alebo čiastočne formou mimoriadnej splátky. Mimo tohto obdobia je úplné alebo čiastočné zníženie dlžnej sumy spoplatnené a treba povedať, že poplatky sa pohybujú okolo 4-5 % z dlžnej sumy. Preto je vhodné pri výbere fixácie zohľadniť aj možnosť predčasného splatenia a plánovanie mimoriadnych splátok. Keďže banky ponúkajú často akciové úroky na 3 a 5 ročné obdobie fixácie, väčšina klientov si volí medzi týmito dvoma možnosťami. Získajú tak istotu nemennej anuitnej splátky na stredne dlhé obdobie a zároveň možnosť úver v dohľadnej dobe predčasne splatiť z vlastných úspor alebo preniesť si hypotéku v čase zmeny fixácie do inej banky, ktorá často v snahe získať nového klienta poskytne výhodnejšie podmienky ako tá existujúca. Pri akciových ponukách bánk treba brať do úvahy aj skutočnosť, že akciový úrok bude platiť iba počas prvého obdobia fixácie. Pri ukončení tohto obdobia bude trh vyzerať úplne inak, pre nemá zmysel kalkulovať s akciovou sadzbou na dlhšie obdobie.
Fixnú alebo plávajúcu?
Niektorí záujemcovia o vlastné bývanie preferujú variabilnú úrokovú sadzbu pred fixnou. Jedná sa o taký úrok, ktorého výška nie je na žiadne časové obdobie garantovaná a skladá sa z základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky a z rizikovej prirážky. Keďže momentálne je základná sadzba ECB na minimálnej úrovni (0,75 %), v súčasnosti je možné získať takzvanú variabilnú hypotéku výhodnejšie ako úver s fixnou sadzbou. Výhoda v podobe nižších mesačných splátok je však „kompenzovaná“ neistotou výšky splátok na nasledovné obdobie.
Kritérií pre výpočet úroku je však ďaleko viac, preto pre získanie najvýhodnejšej ponuky máte dve možnosti. Tou prvou je navštíviť jednotlivých poskytovateľov hypotekárnych úverov osobne, a po konzultácii s hypotekárnym špecialistom si počkať na vypracovanie konkrétnej ponuky (ktorá už zohľadňuje vek klienta, jeho rodinný stav, príjem, výdavky a hodnotu nehnuteľnosti). Druhou možnosťou je využitie služieb finančného poradcu. Dobrý poradca Vám nájde najlepšiu ponuku, čím ušetríte množstvo času a stresov s obiehaním pobočiek jednotlivých bánk. Táto alternatíva má aj svoje nevýhody – niektoré finančno-poradenské spoločnosti nespolupracujú zo všetkými bankami, takže Vám nedávajú objektívne najlepšiu ponuku. Najväčšie šance a istotu na získanie najvýhodnejšej hypotéky tak budete mať, ak si nájdete čas, a banky oslovíte samostatne.
