Čo je možné financovať prostredníctvom hypotéky?
Kúpa nehnuteľnosti alebo stavba rodinného domu – to sú najčastejšie dôvody, prečo si ľudia berú hypotéky. Hypotekárny úver však ponúka omnoho viac možností: môžete ním sčasti financovať stavebný pozemok, peniaze sa však dajú použiť aj pri posledných fázach zariaďovania Vašej nehnuteľnosti – napríklad na kúpu podlahy, kuchynskej linky, vstavaných elektrospotrebičov, krbovej vložky či obkladu v kúpeľni…
Dva krát počítaj, raz žiadaj
Vzhľadom k tomu, že hypotekárny úver je okrem peňazí požičaných od blízkych príbuzných či priateľov najlacnejšou alternatívou financovania, je dobré si vopred vypočítať, koľko peňazí potrebujete získať prostredníctvom hypotéky. Neodhadnutie tejto sumy – či už jej podcenenie alebo precenenie v každom prípade spôsobí niekoľko zbytočných vrások na čele dlžníka.
Pokiaľ si požičiate viac ako budete v konečnom dôsledku potrebovať, banka Vám nemilosrdne naúčtuje poplatok za nečerpanie, respektíve za nedočerpanie dohodnutej sumy, ktorý je spravidla stanovený ako isté percento z výšky sumy, ktorá sa nečerpá. Hypotekárni dlžníci sa však pomerne často stretávajú aj s iným problémom – zle si odhadnú rozpočet, vezmú si hypotéku na nižšiu sumu ako v skutočnosti potrebujú a nakoniec, pokiaľ chcú financovanú nehnuteľnosť čo najskôr užívať, musia svoj zlý odhad plátať niekoľko násobne drahšími spotrebnými úvermi.
Možné účely použitia finančných prostriedkov z hypoúveru nie sú výplodom fantázie bankových právnikov, ale jednotlivé účely presne definuje Zákon o bankách a to nasledovne:
- nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
- výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
- údržbu tuzemských nehnuteľností,
- splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý je alebo nie je hypotekárnym úverom.
Účel: nadobudnutie nehnuteľnosti
Pod účel nadobudnutie nehnuteľnosti nepatrí len klasická kúpu bytu či rodinného domu prostredníctvom hypotéky, ale okruh je oveľa širší. Do tejto skupiny (okrem iného) spadá aj kúpa pozemku. Musí sa však jednať o stavebný pozemok, alebo o pozemok, ku ktorému už bolo vydané stavebné povolenie. Banky zvyknú poskytnúť na financovanie stavebného pozemku 50-80 % z jeho hodnoty. Pre žiadateľa to znamená, že bude bezpodmienečne na jeho kúpu potrebovať aj nejaké vlastné peniaze.
Pod účelom „nadobudnutie nehnuteľnosti“ sa rozumie aj vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov, vyporiadanie podielového spoluvlastníctva či vysporiadanie dedičstva.
Tento účel financovania sa tak často využíva v situácii, keď niekoľko súrodencov zdedí byt po rodičoch a jeden z nich chce nehnuteľnosť naďalej užívať. Súrodenec, ktorý chce nehnuteľnosť naďalej užívať, musí ostatných dedičov vyplatiť – a to je možné prostredníctvom hypotéky. Ako zabezpečenie sa môže použiť tiež zdedená nehnuteľnosť.
Podobne sa postupuje aj v prípade rozvodu manželov. Pokiaľ jeden z nich chce predmetnú nehnuteľnosť naďalej obývať, je potrebné vyplatenie druhého z partnerov a to je možné prostredníctvom hypotéky. Rozvádzajúci sa pár však musí mať jasno v tom, ako si podelia spoločný majetok. Podmienkou pre poskytnutie hypotéky na vyplatenie druhého partnera, respektíve na zmenu pôvodnej úverovej zmluvy je úradné rozhodnutie o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva. Inými slovami, banke nebude stačiť, že ste sa s ex-partnerom spoločne „dohodli“, potrebuje mať v rukách právoplatné rozhodnutie o vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Hypotekárna banka skrátka potrebuje vedieť kto je aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti, prípadne ako sa zmenilo vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorú si manželia zaobstarali spoločne a ktorou za úver ručili. Na základe tohto rozhodnutia sa potom môže meniť aj úverová zmluva.
Výstavba
Výstavba nehnuteľnosti je druhým najčastejším účelom čerpania hypotekárneho úveru. Väčšina ľudí si opäť predstaví výstavbu rodinného domu od nuly. Pod túto kategóriu však spadá aj prestavba, dostavba, či nástavba. Pokiaľ sa teda rozhodnete dom rozšíriť o ďalšie poschodie a chýbajú Vám finančné prostriedky, s financovaním Vám môže aj v tomto prípade pomôcť hypotéka, rovnako ako aj pri rozsiahlejšej rekonštrukcii či oprave.
Pri rekonštrukcii či oprave je potrebné počítať s tým, že hypotéka je úver, za ktorý sa ručí tuzemskou nehnuteľnosťou. Pri menej nákladných rekonštrukciách sa neodporúča brať si hypotéku, ale skôr spotrebný úver na bývanie, ktorý je síce drahší, no aspoň nemusíte ručiť nehnuteľnosťou. Navyše treba brať do úvahy, že banky si stanovujú aj minimálnu výšku hypotekárneho úveru, takže v prípade drobnej rekonštrukcie ktorá neprekročí pár tisíc eur sa o hypotéku nielenže neoplatí snažiť, ale dokonca to ani nie je možné.
Splatenie predtým poskytnutého úveru
alebo inými slovami refinancovanie je kapitola sama o sebe. V súčasnosti sa stalo predmetom rozsiahlych reklamných kampaní bánk, ktoré u spotrebiteľov vzbudzujú dojem, že vďaka refinancovaniu zaručenie ušetria. Nie je to však také jednoznačné. Všeobecné pravidlo, či a kedy sa oplatí hypotéku refinancovať neexistuje. Svoj podiel na tom zohráva niekoľko faktorov. V hre nie je len rozdiel vo výške úrokovej sadzby, ktorú môže klient refinancovaním oproti pôvodnému úroku ušetriť, ale dôležitá je tiež výška nesplatenej časti úveru, doba do konečnej splatnosti a okrem toho ďalších xy faktorov. Refinancovaniu však v dnešnej dobe nahrávajú veľmi nízke úrokové sadzby, nulové poplatky pri poskytnutí nového úveru a minimum administratívy súvisiacej so zmenou banky.
