Čo s hypotékou po rozvode

Rozchod, či rozvod manželov nie je príjemná záležitosť pre žiadnu zo strán. Ako všetci vieme, dospelí sa dokážu s ťažkým obdobím vysporiadať lepšie ako deti, ktoré rozvodom trpia ďaleko viac. Situácia sa však ešte viac skomplikuje, ak sa k partnerským a rodinným problémom pridá aj otázka financií, ďalšie splácanie hypotéky a delenie majetku. Na Slovensku platí inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorý, až na nejaké výnimky, delí majetok nadobudnutý počas manželstva rovným dielom (prípadne dohodou). A tak ako sa delí majetok, tak sa rovným dielom delia aj všetky pôžičky, úvery a hypotéky.

Možností je veľa

Čo robiť s hypotékou po rozvode? Možností, ktoré majú rozvádzajúce sa páry je hneď niekoľko a neexistuje jedno univerzálne riešenie. Najideálnejším prípadom je vzájomná dohoda k spokojnosti oboch strán, čo sa však pri rozhádaných bývalých partneroch len málokedy podarí. Ako teda postupovať?

Chce jeden z Vás nehnuteľnosť naďalej užívať?

Nasledovný postup bude závisieť od toho, či jeden z partnerov chce naďalej zostať bývať v „splácanej“ nehnuteľnosti. V takomto prípade sa ponúka očividné riešenie: prepísanie hypotekárneho úveru na jedného z partnerov a vyplatenie druhého.

Aj keď to môže znieť jednoducho, opak je pravdou a situácia sa často komplikuje. Problémom často býva – ako inak – peniaze. Príjem toho, kto chce predmetnú nehnuteľnosť naďalej užívať totižto musí postačovať na splátky hypotéky a vyplatenie exmanžela/exmanželky. Na to, aby mohol byť jeden spoludlžník z úverového vzťahu vyviazaný, je potrebný súhlas banky. Banke musíte predložiť buď doklad o rozvode alebo dohodu o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Banka následne opätovne overuje a posudzuje bonitu, tentoraz už len jedného z bývalých partnerov.

V prípade, že jeden príjem nebude postačovať na splátky hypotéky, banka môže žiadosť aj zamietnuť. Riešením v takejto situácii môže byť predĺženie lehoty splatnosti úveru (platí len pre žiadateľa, ktorý si pôvodne vzal hypotéku na kratšie obdobie – napríklad na 10 rokov, ktorá sa bude dať bez problémov predĺžiť na 20-30 rokov). Ak bola pôvodná zmluva uzatvorená s dlhou respektíve max. splatnosťou (30 rokov), tak predĺženie splatnosti veriteľ samozrejme zamietne.

V tomto prípade sa ponúka ďalšie riešenie – prizvanie ďalšieho spoludlžníka alebo ručiteľa do úverového vzťahu. Tým môže byť napríklad rodinný príslušník – súrodenec, rodič, alebo aj nový partner.

Druhá možnosť: refinancujte!

Celkom jednoduchým spôsobom zbavenia sa spoločnej hypotéky je refinancovanie úveru novou hypotékou, ktorá je „písaná“ už len na jedného z partnerov. Ideálne je počkať si na koniec fixácie, kedy máte možnosť dlh vyplatiť bez akejkoľvek sankcie. Refinancovaním nielenže vyplatíte pôvodný hypotekárny úver, ale môžete získať aj peniaze navyše formou bezúčelového úveru, z ktorých môžete vyplatiť bývalého partnera. Ak si nemôžte po finančnej stránke príliš „vyskakovať“ aj pri refinancovaní môžete využiť predĺženie splatnosti úveru, vďaka čomu získate nižšie mesačné splátky.

Refinancovať pôvodnú hypotéku môžete kedykoľvek, aj mimo termínu obnovy úrokovej sadzby, no musíte počítať s poplatkom vo výške 4-5 % zo zostatkovej sumy. Refinancovanie hypotéky je vhodné uskutočniť až po rozvode.

Predať a začať odznovu

Situácia je o niečo ľahšia, ak ani jeden z exmanželov nechce v založenej nehnuteľnosti zostať bývať a obaja chcú začať nový život v inom byte a na inom mieste. Najčastejším riešením hypotéky po rozvode býva predaj založenej nehnuteľnosti a následné rozdelenie peňazí z predaja. Predaj bytu alebo rodinného domu, ktorý je zaťažený záložným právom banky na nehnuteľnosť nie je síce jednoduchý, no na druhej stane nie je ani nemožný. Potrebujete na to súhlas banky. Ak ho získate, môžete nehnuteľnosť predať. Kupca najskôr vyplatí zvyšný dlh banke, ktorá následne zruší záložné právo a nehnuteľnosť sa prepíše na kupcu. Zvyšok kúpnej ceny získajú exmanželia, ktorý si sumu rozdelia.

Čo robiť ak kupca nemá dostatok vlastných finančných prostriedkov na kúpu zaťaženej nehnuteľnosti? Vtedy je jediným možným spôsobom predaj bytu alebo rodinného domu aj s hypotékou. Nie je to až také ťažké, ako by sa mohlo na prvý pohľad zdať. Kupca prevezme splácanie hypotekárneho úveru za pôvodného dlžníka, teraz predávajúceho. Peniaze na účet predávajúcich sú uvoľnené až potom, čo prebehnú potrebné zmeny na katastri. Na to, aby bolo možné nehnuteľnosť predať aj s hypotékou, musí kupujúci splniť isté podmienky a musí prejsť scoringom banky. Bude sa od neho vyžadovať rovnaká alebo lepšia bonita ako mali pôvodní žiadatelia. To sa vyžaduje najmä z toho dôvodu, že kupca preberá hypotéku s rovnakými parametrami, teda rovnaká splatnosť, mesačná splátka, rovnaká fixácia a nezmenená úroková sadzba. Tento spôsob má výhody pre obe strany. Kupca získa hypotéku bez poplatku za poskytnutie úveru, ktorý sa najčastejšie pohybuje 0,78-0,90 % z objemu úveru, čo pri väčších sumách predstavuje ušetrenie stoviek eur. Ďalšou výhodou pre kupujúceho je ušetrenie na znaleckom posudku, nakoľko predmetnú nehnuteľnosť nie je potrebné opätovne oceňovať. Pre predávajúcich je zase benefitom, že nemusia hypotéku predčasne splatiť a ušetria na poplatku na predčasnom splatení.

Aj keď Slovensko nepatrí medzi krajiny s vysokou rozvodovosťou, aj u nás má tento trend stúpajúcu tendenciu. Kým v roku 2001 bol podiel rozvedených manželstiev 4,3 %, v minulom roku sa zvýšil na 7,6 %. Na tento jav si zvykli už aj slovenské banky, ktoré hypotéky po rozvode síce neriešia každý deň, ale na druhej strane to nie je pre ne ani výnimočná situácia.