Mladý pár Mirka a Peter sa rozhodli presťahovať sa z mesta do neďalekej dediny, kde začali s výstavbou rodinného domu. Pozemok si kúpili z vlastných úspor, hrubú stavbu vrátane okien financovali z predaja ich bytu. Mirkini rodičia im ochotne ponúkli strechu nad hlavou, dokým si nedostavajú, aby zarobené peniaze mohli investovať do výstavby miesto toho, aby ich vyhadzovali na prenajatý byt. Mirka s Petrom sa tešili, že sa do konca roka nasťahujú, nakoľko si mysleli, že zvyšok výstavby hravo zvládnu s hypotékou. Na ich veľké rozčarovanie síce banka hypotéku schválila, no v oveľa nižšej sume, ako čakali. Prvým problémom, s ktorým vôbec nepočítali bola skutočnosť, že banka im bola ochotná požičať len do 50 % z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. „Iba preto, že náš dom sa nachádza v extraviláne. Nikto nebral do úvahy, že náš pozemok leží na hranici, iba 15 m od intravilánu“ rozčuľuje sa Peter. Druhou ranou bolo zníženie hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určil znalec. „Rozdiel medzi tým, ako odhadla nehnuteľnosť banka a znalec bol 15%. Výsledok? Miesto 70 000 € ktoré sme žiadali nám nakoniec odklepli len 45 000 €. Bez pomoci rodičov to finančne asi neutiahneme.“ neskrýva svoje rozhorčenie Peter, čo mu však pri stavbe domu nepomôže.

Ber alebo neber!

Podobné nepríjemné precitnutie zažívajú ročne stovky záujemcov o hypotekárny úver. Tí v snahe veci urýchliť, nechajú si vypracovať znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá má slúžiť ako zabezpečenie úveru. Dlho nevyberajú a chňapnú po znalcovi, ktorí je najlacnejší, alebo ktorý sľúbi expresné vypracovanie posudku. Potom prídu do banky a tam zistia, že znalecký posudok prejde ešte interným hodnotením, v súlade s vnútornými pravidlami, ktoré sa môžu výrazne líšiť od pravidiel oceňovania hodnoty externých znalcov. A tak sa bežne stáva, že žiadateľ, napriek tomu, že má vypracovaný posudok v hodnote niekoľkých stoviek eur, sa musí zmieriť s tým, že banka nakoniec odhadovanú hodnotu nehnuteľnosti výrazne „zoseká“. Má na to plné právo – veď sa predsa jedná o jej peniaze, ktoré logicky chce mať čo najlepšie poistené. Klient sa tak dostáva do situácie „Ber alebo neber.“ V tomto štádiu vyjednávania o hypotéke je totižto pánom hypotekárna banka a záujemca musí pristúpiť na jej podmienky hry.

Nie každý znalec je rovnako dobrý. Niektorí sú v očiach banky lepší, iní horší

Problémom v súvislosti so znaleckým posudkom sa dá predchádzať, pokiaľ sa idete najskôr do vybranej banky nezáväzne informovať na informácie týkajúce sa hypotéky. Poskytnete údaje ohľadom financovanej nehnuteľnosti, Vaše osobné údaje ako výšku príjmov, počet členov domácnosti, dosiahnuté vzdelanie a pod. a hypotekárny špecialista Vám vypracuje nezáväznú ponuku. Zároveň Vás bude informovať o ďalšom postupe – teda nutnosti predložiť znalecký posudok. Problémom so nesprávnym odhadom ceny nehnuteľnosti či neakceptovaním sumy na vypracovanom posudku sa dá krásne predísť, pokiaľ využijete služby jedného z bankou akceptovaných znalcov. Tí presne vedia, aké má daná banka interné pravidlá pre stanovenie ceny nehnuteľnosti a tie rešpektujú. Z toho dôvodu sú takéto posudky v plnej miere akceptované a nestane sa, že by sa následne znižovala odhadnutá suma. Pri vlastnom výbere riskujete okrem možného znižovania sumy aj úplné zamietnutie posudku, z dôvodu, že Vami vybraný znalec sa ocitol na čiernej listine banky pre zlé skúsenosti a vážne pochybenia v minulosti. Žiadna katastrofa sa síce nestane, akurát, že budete musieť vybavovať ďalší posudok, čo si vyžaduje čas, ďalšie peniaze navyše a predĺženie termínu v ktorom budete môcť konečne čerpať schválený úver.