Kúpa bytu krok za krokom
Kúpa bytu predstavuje pre väčšinu ľudí veľkú udalosť, ktorú priemerne zarábajúci riešia iba raz za život. Jedná sa o veľkú investíciu v rádoch niekoľkých desiatok tisíc eur, o ktorú by ste istotne neradi prišli. Preto je pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti na mieste maximálna ostražitosť a je jedno, či sa jedná o zadováženie vlastného „hniezdočka“ alebo o investíciu spojenú s následným prenájmom. Aj keď je výber toho správneho miesta a bytu možno náročný a vyžaduje si množstvo úsilia, znalosť právnych noriem a postupnosti krokov v kúpno-predajnom procese je z finančného hľadiska nemenej dôležitá. Podvodníkov a „predajcov“ ktorí chcú na predaji nečestne zarobiť zatajovaním dôležitých skutočností je totižto ako maku na každom kroku. Ako teda postupovať pri kúpe bytu, aby ste svoje vlastnícke právo spečatili a stali sa zákonným vlastníkom nehnuteľnosti bez zbytočných prešľapov?
- Nájdenie dobrej nehnuteľnosti vyžaduje čas.
Najväčšou hlúposťou je stanovenie termínu, do ktorého sa chcete nasťahovať. Nieže si na Nový rok dáte predsavzatie, tento rok chcem bývať vo vlastnom! Trh nehnuteľností je nevyspytateľný – raz je v ponuke niekoľko desiatok cenovo primeraných bytov v dobrých lokalitách, ktoré budú do budúcnosti skvelou investíciou, inokedy sa na realitných portáloch aj niekoľko mesiacov nenájde vhodná ponuka, alebo ak sa aj nájde, tak je pridrahá. Kľúčom k úspechu je vytrvalo sledovať inzeráty, dohodnúť si obhliadky a „nechňapnúť“ hneď po prvom byte, ktorý sa Vám pozdáva.
Svoje o tom vie Mišo z Bratislavy, úspešný manažér, ktorý zarába nadštandardne a ktorý niekoľko mesiacov hľadal väčší byt pre svoju rodinu. Zhruba pred rokom aj pol ho zaujala ponuka luxusného bytu v prestížnej bratislavskej lokalite – na Kolibe, kde sa spája výhody veľkomesta a prírody. Samozrejme prestížnej lokalite zodpovedali aj „prestížne ceny“, ktoré boli aj pre nadpriemerne zarábajúceho Michala privysoké. A tak mu nezostávalo nič iné, iba vytrvalo sledovať iné ponuky na realitných portáloch. Situácia nabrala na obrátkach, keď po vyše roku developer, ktorý predával spomínanú nehnuteľnosť zlacnil cenu o 35 % z dôvodu, že sa byty vôbec nepredávali. Mišo využil finančnú tieseň developera a ešte vyjednal ďalšiu zľavu v rozsahu niekoľkých tisícov eur. Natešený manažér tak získal svoj vysnívaný byt za nižšiu ako trhovú cenu iba vďaka tomu, že bol ochotný počkať, konal s rozvahou a nenechal sa uniesť svojimi emóciami hneď na začiatku.
Poučenie? Nečakajte, že sa k báječnému bytu za skvelú cenu dostanete na prvý krát. Nájdenie vhodnej nehnuteľnosti vyžaduje čas a značnú dávku trpezlivosti. Na druhej strane, ak Vám nejaký byt padne do oka a má všetky dôležité parametre, ktoré ste očakávali, tak príliš dlho s kúpou neotáľajte. Môže sa totižto veľmi ľahko stať, že Vám ho niekto šikovnejší „vyfúkne“.
- Vyberajte, filtrujte a hlavne získavajte čo najviac informácií z rôznych zdrojov.
Dôležité je ujasniť si, aké sú Vaše predstavy o byte. Predsa len, bývať v ňom budete niekoľko desiatok rokov, možno aj celý život. Preto myslite aj na budúcnosť a nenechajte sa uniesť súčasnými potrebami. Možno prídu aj deti, ako ďaleko to budú mať do školy či do škôlky? Je okolie čisté a upravené? Čo susedia? Skúste sa porozprávať na túto tému s ľuďmi z iných poschodí, možno sa dozviete dôležité skutočnosti, ktoré Vás od kúpy nakoniec odradia. Predajca Vám totižto pravdu o susedoch nikdy nepovie, aj keď by boli najväčší nepriatelia. Chce nehnuteľnosť čo najlepšie predať (možno aj preto, aby navždy zo svojho života vylúčil neznesiteľných susedov:)
Akonáhle máte ujasnené kritériá, ktoré sú pre Vás dôležité a ktorých sa nechcete vzdať a rovnako aj cenu, ktorú ste ochotný investovať, budete mať oveľa jednoduchšiu pozíciu pri prehľadávaní stoviek inzerátov a ponúk realitných kancelárií. Na inzerát reagujte iba vtedy, ak ponuka zodpovedá Vašim kľúčovým predstavám a cene, ktorú ste ochotný do bytu investovať, v opačnom prípade sa zbytočne nabeháte a obhliadky Vás čoskoro prestanú baviť.
- Nepodceňujte technický stav bytu
Technický stav bytu je dôležitou otázkou najmä ak kupujete byt v staršom objekte. Nevyhnutné rekonštrukcie strechy, fasády či zatepľovanie dajú predsa len zabrať každej peňaženke. Možno sa jeho majiteľ chce vyhnúť vysokým nákladom tesne pred rekonštrukciou a zo zdanlivo výhodnej kúpnej ceny sa razom stane nevýhodná. Pokiaľ sa na plánované opravy a výdavky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu sami nespýtate, drvivá väčšina predajcov samostatne túto tému nezačne. Okrem samotného bytu si pri prehliadke všímajte aj okolie, spoločné priestory, príslušenstvo a pozemok na ktorom bytový dom stojí.
- Overenie právneho stavu bytu
Napriek tomu, že to bolo povedané snáď tisíc krát – overte si list vlastníctva, stále sa nájde množstvo ľudí, ktorí na svoju dôverčivosť a naivitu doplatia – kúpia byt od osoby, ktorá ho nevlastní. Základ je teda vyžiadať si čerstvý výpis z katastra nehnuteľností – list vlastníctva, prípadne si ho sami na príslušnom Katastrálnom úrade vyzdvihnite. Osoba, ktorá Vám byt predáva musí byť 100 % vlastníkom bytu. V prípade, že je na čerstvom liste vlastníctva uvedených viacero majiteľov, tak budete potrebovať súhlas na kúpu od všetkých. Špeciálne si posvieťte na prípadné ťarchy ktoré môžu viaznuť na kupovanej nehnuteľnosti a exekúcie.
Nepodceňujte ani územný plán mesta či obce, aby Vás v budúcnosti nezaskočila plánovaná výstavba, ktorá by mala negatívny dopad na Vaše pokojné užívanie nehnuteľnosti. Iste, všetkým výstavbám sa nedá úplne predísť, ale minimálne na pár rokov dopredu by ste mali vedieť do čoho idete a či Vám krásny výhľad na lesík nenaruší nové nákupné centrum, športová hala alebo nový bytový dom.
- Zvýšenú pozornosť venujte kúpnej zmluve.
Správne naformulovaná kúpna zmluva je alfou a omegou dobrej kúpy nehnuteľnosti. Zmluva musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, inak riskujete, že sa dostanete do vážnych problémov. Dôležitá je presná identifikácia nehnuteľnosti (pri bytoch sa okrem adresy uvádza aj parcelné a súpisné číslo, číslo LV, výmera parcely, označenie katastrálneho územia a správy katastra a taktiež aj podiel na spoločných častiach bytového domu a nebytových priestorov). Ďalej je potrebné uviesť presnú identifikáciu kupujúceho a predávajúceho, dohodnúť kúpnu cenu a spôsob platby. Nikdy nezaplaťte celú kúpnu cenu vopred. Môžete sa dohodnúť na zálohe, ale väčšia časť finančných prostriedkov by mala byť bezpečne uložená a vyplatená až po prevode vlastníckeho práva. Existujú dva bezpečné riešenia spôsobu zaplatenia kúpnej ceny. Prvým je notárska úschova (ktorá je však pomerne drahá) a druhým je takzvaná „vinkulácia“ finančných prostriedkov, ktorú za malý poplatok vykoná ktorákoľvek banka. Akým spôsobom funguje vinkulácia? Kupujúci na svojom účte na základe zmluvy s bankou zablokuje finančné prostriedky v dohodnutej výške. Banka uvoľní (vyplatí) peniaze predávajúcemu len po predložení listu vlastníctva predávajúcim, na ktorom bude uvedený ako nový majiteľ kupujúci. Jedná sa teda i mimoriadne bezpečný spôsob prevodu finančných prostriedkov, ktorý chráni obe strany – ako kupujúceho, tak aj pre predávajúceho.
Späť ale k náležitostiam kúpnej zmluvy. Okrem vyššie uvedeného by mali byť v tomto dokumente upravené práva a povinnosti oboch zmluvných strán a vhodné je tiež zakomponovať právo odstúpenia od zmluvy v prípade, že nedôjde k prevodu vlastníckeho práca do určitej lehoty. Vo Vašom vlastnom záujme dohliadnite na to, aby bolo súčasťou zmluvy aj prehlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosť neviaznu žiadne ťarchy.
V prípade, že kupujete byt na vlastnú päsť (bez realitky) tak veľmi odporúčame nespoliehať sa na vzor kúpnej zmluvy stiahnutý z pofidérneho zdroja na internete, ale obrátiť sa na renomovaného právnika. Každá kúpa je totižto individuálna a tomu by mala byť prispôsobená aj formulácia zmluvy. Pri obchode, do ktorého dáte svoje niekoľkoročné úspory, prípadne na ktorý si beriete hypotéku sa neoplatí riskovať a pre niekoľko ušetrených stoeuroviek na právnika prísť o desiatky tisícov z dôvodu chytákov a nejasných formulácií v zmluve.
