Kupujeme nehnuteľnosť zaťaženú úverom: prevzatie hypotéky
Po dlhých mesiacoch snorenia po realitných portáloch sa Vám konečne rozprúdila krv v žilách: objavili ste byt s veľkým B, presne podľa Vašich predstáv: s priestranným balkónom, parkovacím miestom, v tichej lokalite s výhľadom na udržiavaný park a s dobrou dostupnosťou do centra mesta. Ešte viac poteší cena bytu: je nižšia ako priemer na trhu. Trasiete sa od nadšenia a netrpezlivo vytočíte číslo uvedené na inzeráte. Vzápätí sa dozvedáte, že majiteľ predáva byt zaťažený hypotékou…Začínate chápať prečo je cena taká nízka a šípite komplikácie…
Samotná kúpa bytu zaťaženého hypotékou však nemusí stroskotať na byrokratických požiadavkách banky.
Skôr naopak, samotný proces prevzatia hypotéky po pôvodnom majiteľovi býva jednoduchší a rýchlejší ako pri vybavovaní nového hypoúveru.
Väčšina bánk nebude požadovať doklady k nehnuteľnosti, pokiaľ od odhadu ceny predmetnej nehnuteľnosti neuplynulo desaťročie, budú akceptovať aj pôvodný odhad. Pri prevzatí hypotéky odpadajú aj povinnosti ohľadom zápisu záložného práva do katastra (samozrejme len pokiaľ sa nemení zabezpečenie úveru). Kupujúci tak nielenže šetrí čas (štandardne zápis záložného práva do katastra trvá aj 2 mesiace), ale samozrejme aj peniaze, ktoré by inak musel vynaložiť na poplatky za návrh na vklad.
Celkom zdarma to nebude
Jediný výdavok, ktorý bude mať kupujúci v súvislosti s prevzatím hypotéky, je uhradenie poplatku za zmenu zmluvných podmienok, ktorý mu vyplýva zo zmluvy o prevode dlhu (v závislosti od banky sa pohybuje od 100-166 €)
Dobrou správou pre kupujúceho je tiež skutočnosť, že nemusí platiť poplatok za poskytnutie úveru, predávajúci sa zase zbaví dlhu bez toho, aby platil poplatok za predčasné splatenie hypotéky…
Iba so súhlasom hypotekárnej banky
Prevzatie úveru kupujúcim má však jednu dôležitú podmienku, ktorú treba splniť hneď na začiatku a síce súhlas banky, ktorá pôvodne poskytla finančné prostriedky na kúpu predmetnej nehnuteľnosti.
Predtým, než dá banka predaju zelenú, potenciálneho kupujúceho si poriadne preklepne. Záujemca o kúpu nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou musí spĺňať požiadavky banky ohľadom bonity – to znamená, že táto osoba musí preukázať svoju schopnosť záväzky riadne splácať. Rovnako ako v prípade novej žiadosti, aj v tomto prípade sa bude overovať platobná disciplína klienta v úverovom registri. Banka týmito „previerkami“ sleduje jeden cieľ: aby sa jej nezhoršili rizikové podmienky, za ktorých bol pôvodný úver poskytnutý. Kupujúci totižto štandardne preberá hypotéku s pôvodnými parametrami, tak ako boli poskytnuté pôvodnému majiteľovi nehnuteľnosti – s rovnakým úrokom, s rovnakou fixáciou, dobou splatnosti a výškou mesačných splátok. Zmenu splatnosti je samozrejme možné na žiadosť vybaviť, v individuálnych prípadoch môže veriteľ zohľadniť iný rating klienta (ak je výrazne lepší) a stanoviť lepšie podmienky pri splácaní úveru (nižší úrok). Prípady klientov, ktorým by banka ponúkla výrazne lepšie podmienky ako pôvodnému dlžníkovi sú skôr výnimočné, nakoľko by sa tým sama ochudobňovala o príjmy z úrokov.
Oplatí sa ale prevzatie hypotéky?
Závisí od konkrétnej situácie. Aktuálne sú úrokové sadzby na historických minimách, takže vybavenie vlastného úveru sa zdá byť rozumnejšie riešenie.
Na druhej strane predávajúci často ponúkajú takúto nehnuteľnosť lacnejšie, lebo sú vo finančnej či časovej tiesni. A práve toto cenové zvýhodnenie nehnuteľnosti môže kompenzovať prísnejšie podmienky prevzatého úveru, ktoré sa nastavovali pred niekoľkými rokmi.
Ako na to?
Prevod hypotéky sa realizuje Dohodou o prevode záväzku (dlhu) z pôvodnej zmluvy. Kupujúci si podáva žiadosť o prevzatie dlhu na formulári banky, za ktorý platí poplatok podľa aktuálneho cenníka (počítajte so sumou od 100 -166 €). Následne sa preukazuje bonita záujemcu, pokiaľ je dostatočná na riadne splácanie záväzku, banka vydá súhlas s prevzatím dlhu, ktorý prebehne k vopred stanovenému dátumu a s aktuálnym vyčíslením dlhu. Tieto údaje musia byť rovnaké ako v kúpnej zmluve, aby nedošlo k nezrovnalostiam.
