Nákup za desať tisíce eur nerobíte každý deň. Preto sa treba naň poriadne pripraviť, aby ste sa nepopálili a neprišli o svoje ťažko zarobené (alebo požičané) peniaze. Ako zrealizovať kúpu pozemku, čo všetko si treba ujasniť predtým, než začnete seriózne jednať s predávajúcim alebo s realitnou kanceláriou?

Sen o vlastnom rodinnom dome začína výberom vhodného stavebného pozemku, ktorý musí spĺňať viacero kritérií a požiadaviek investora: dôležitú rolu zohráva lokalita, tvar, veľkosť, vybavenosť inžinierskymi sieťami…Pri výbere stavebného pozemku pre stavbu rodinného domu sa však väčšina kupujúcich nerozhoduje racionálne, ale skôr emotívne, na základe svojich pocitov. Najviac teda zaváži to, ako sa na pozemku cítite.

Lokalita

Každý má predstavu, v akej lokalite, respektíve v ktorej obci by chcel neskôr stavať. Širším (vzdialenosť napríklad 40 km od Bratislavy) alebo užším zadaním lokality (napríklad obec Modra) sa však požiadavky investora na miesto, kde by sa mal pozemok nachádzať, spravidla nekončia, ale len začínajú. Niekto chce bývať čo najbližšie k centru obce, alebo mesta, iný zase preferuje ticho a kľud kdesi na okraji, ďaleko od hlavnej cesty, v tieni stromov začínajúceho lesa.

Takéto špecifické požiadavky dokážu kúpu pozemku poriadne zamotať, najmä po časovej stránke. A tak sa z kúpno-predajného procesu, ktorý ste plánovali uskutočniť v horizonte niekoľkých mesiacov, môže ľahko stať záležitosť trvajúca aj niekoľko rokov.

Zo svojich zásadných požiadaviek, medzi ktoré sa určite zaraďujú preferencie ohľadom lokality však neustupujte. Výhľad, okolie v ktorom sa pozemok nachádza, obec, susedia a susedské vzťahy, dostupnosť do zamestnania predsa nakoniec rozhodujú o tom ako sa Vám bude bývať.

Napríklad pozemok, ktorý sa nachádza pri frekventovanej ceste (ktorý inak spĺňa všetky Vaše požiadavky) môže spraviť z bývania nočnú moru. Utešovať sa tým, že veď si na väčší hluk zvyknete, môže byť slabou náplasťou na zničené nervy.

Frázu „stavebné pozemky na predaj“ preto zadajte do vyhľadávača s dostatočným časovým predstihom, najmä ak sa neuspokojíte s priemerom, ale hľadáte čosi výnimočné.

Rozloha a tvar

Každý má istú predstavu o orientácii a veľkosti svojho rodinného domu, ktoré sú samozrejme limitované financiami. Pokiaľ lokalita a okolie dokonale spĺňa požiadavky investora, s rozlohou a tvarom sa dajú robiť isté kompromisy (kupujúci sa uspokojí s menej dokonalým tvarom, alebo je ochotný kúpiť o niečo menší pozemok….). Na rodinný dom bude postačovať pozemok o rozlohe 600 m2, ideálny tvar je štvorec, alebo obdĺžnik (nie však „slíž“). Aby ste sa vyhli komplikáciám pri výstavbe, ideálne je hľadať pozemky o šírke minimálne 18-20 m. Nezabúdajte na to, že pri výstavbe budete musieť na pozemok dostať aj stavebnú techniku, čo môže byť vážny problém pri veľmi úzkych parcelách…

Do úvahy tiež treba brať platnú legislatívu – nie celá plocha môže byť zastavaná, povinné odstupy od hraníc pozemku: minimálne 2 m od susedov, susedný objekt (iný dom) minimálne 7 m, vzdialenosť od cesty minimálne 3 m.

Čo sa týka rozlohy a hraníc pozemku, nespoliehajte sa na to čo povedal predávajúci, ale presné rozmery a tvar si overte v katastri.

Vlastníctvo nehnuteľnosti

Základ pri kúpe pozemku je zistiť si, kto je jeho vlastníkom, respektíve či nie je vlastníkov viacero – aby ste vedeli, s kým máte tú česť… Dôležité je zaujímať sa aj o evidenciu tiarch spojených s vlastníctvom danej nehnuteľnosti. Všetky vlastnícke údaje, rovnako ako aj identifikačné údaje ako označenie parcely, rozlohu a druh pozemku nájdete vo výpise z katastra nehnuteľnosti na príslušnom liste vlastníctva.

Prístupová cesta na pozemok

Je až zarážajúce, koľko chýb ľudia narobia pri kúpe stavebného pozemku. Niektorí dokonca k tak veľkej investícii pristupujú rovnako vlažne, ako keby si kupovali kabát na jednu sezónu… Medzi najčastejšie opakujúce sa chyby patrí neoverenie si, komu patrí prístupová cesta. Väčšina investorov akosi automaticky predpokladá, že prístupová cesta je verejná alebo že automaticky s kúpou pozemku získavajú na ňu spoluvlastnícky podiel.

Nie vždy je tomu tak, niekedy cesta k pozemku (alebo jej časť) vedie po súkromnej parcele.

V takomto prípade si treba vždy overiť kto je majiteľom prístupovej parcely, a ako je možnosť prístupu na pozemok ošetrená právne. Iste, s rozumným majiteľom prístupovej parcely sa dá dohodnúť. No budete riskovať, že sa možno v budúcnosti na svoj pozemok dostanete akurát tak helikoptérou???

Ak je prístupová cesta v súkromnom vlastníctve a možnosť prístupu na pozemok nie je 100% právne ošetrená, je lepšie od kúpy odstúpiť a radšej dlhšie hľadať (alebo si priplatiť) za pozemok s verejnou prístupovou cestou.

Inžinierske siete

Pre investorov sú dôležité aj inžinierske siete – teda či existujú prípojky na vodovod, elektrickú energiu, plyn, kanalizáciu, pevnú telefónnu sieť.

Pokiaľ neexistujú, počítajte s ďalšou veľkou finančnou investíciou na ich zabezpečenie. Na druhej strane chýbajúce inžinierske siete môžu byť dobrým argumentom na zjednanie nižšej kúpnej ceny pozemku.

Pokiaľ existujú, nestačí sa uspokojiť s touto informáciou, ale zistiť si, kto jednotlivé siete spravuje a či náhodou nie sú v súkromnom vlastníctve (napríklad kanalizáciu si mohol vybudovať Váš sused z vlastných zdrojov, takže budete potrebovať viacero súhlasov na to, aby ste sa mohli pripojiť). Taktiež treba pozisťovať podmienky pripojenia a samozrejme aj to, či vôbec sú nejaké voľné kapacity aj pre Váš rodinný dom (na vodovod už môže byť napojených veľa domov, a správca vodovodu nemusí povoliť napojenie ďalšej budovy…)

Plán budúcej výstavby

Všetko vyzerá dokonale – okolie, rozloha, tvar, inžinierske siete nachystané, už len začať stavať…Predtým, než slávnostne podpíšete zmluvu, nezabudnite sa zaujímať o plán výstavby vo Vašom najbližšom okolí, aby Vám o pár rokov neskôr nepokazila nádherný výhľad výstavba novej cesty alebo ozrutnej budovy. Preto je dobré poznať územný plán obce – ten označuje parcely a lokality, ktoré sú určené na konkrétny zámer. Napríklad rekreačná oblasť, oblasť určená na priemysel, na individuálnu bytovú výstavbu…Príslušný mestský alebo obecný úrad Vám na požiadanie a za poplatok vydá územnoplánovaciu informáciu, ktorá okrem účelu daného pozemku poskytne informácie aj o ďalších prípadných reguláciách – zastavanosť v percentách, počet podlaží, tvar strechy, vzťah k ochranný pásmam…Inými slovami, zistíte, či je na vyhliadnutom pozemku možné realizovať plánovaný zámer výstavby. Samozrejmosťou by mala byť konzultácia a stanovisko príslušného stavebného úradu.

Konzultácia s architektom

Možnosť stavať (náklady na stavbu) môžu skomplikovať geologické vlastnosti podložia, výška spodnej vody, sklon pozemku…Mnohé skryté problémy, ktoré oko investora (neprofesionála) nevidí, sa dajú včas odhaliť, pokiaľ si na pozemok prizvete skúseného architekta – ten vie hneď povedať (alebo na základe ďalších meraní či štúdií) či existuje zásadný problém v plánovanej výstavbe, prípadne či existuje problém, ktorý by náklady na stavbu poriadne navýšil.

Rozprávajte sa so susedmi

Pri kúpe pozemku sú susedia často krát podceňovaný a niekedy absolútne nepreverený faktor. Pritom priateľské vzťahy s ľuďmi z okolia dokážu charakter bývania pozdvihnúť na vyššiu úroveň, naopak, rozhádaní susedia, ktorí sa nevedia ani pozdraviť spravia zo života peklo. Chcete znížiť riziko, že nakoniec budete susediť s večne napajedeným človekom, ktorý len vyhľadáva konflikty a s každým by sa hneď súdil? Odporúčame spraviť si vlastný prieskum: navštívte všetkých najbližších susedov pod istou zámienkou (napríklad chcete kopať studňu a potrebujete zistiť, v akej hĺbke je voda…)

Výhodou takéhoto prieskumu je to, že susedia Vás môžu upozorniť na nevýhody, o ktorých predávajúci „taktne“ mlčí.

Pri rozprávaní o radostiach a strastiach bývania v danej lokalite si samozrejme spravíte istý obrázok o ľuďoch v okolí. Možno Vám včas zabliká kontrolka a poviete si, tak túto hlučnú rodinku nechcem mať pár metrov od seba celý život…