Oplatí sa fixovať hypotéku na dlhšie obdobie?
Fixácia úrokovej sadzby hypotéky garantujete výšku úroku počas zvoleného obdobia a tým pádom aj nemennosť splátok. Pri jej výbere by ste mali zohľadniť viacero skutočností: vašu schopnosť splácať, požiadavky na flexibilitu v splácaní a ochotu akceptovať riziko podstatnej zmeny úroku.
Najviac letia hypotéky s fixáciou na 3 a 5 rokov
Až tri štvrtiny záujemcov o hypotéku v Unicredit Bank požiada o 5 ročnú fixáciu. Za obľúbenosťou týchto strednodobých fixácii treba vidieť jednak istotu nemenných splátok počas stredne dlhého obdobia, možnosť o pár rokov úver refinancovať (s lepšími podmienkami) či predčasne splatiť bez poplatku a samozrejme svoju rolu hrá aj výška úrokových sadzieb. Práve troj a päťročné fixácie ponúkajú banky najvýhodnejšie.
Úroky pri trojročných fixáciách sú pritom mierne nižšie – spravidla o dve desatinky percentuálneho bodu (v porovnaní s 5r. fixáciou). Hypotéku s 3 ročným fixom bez podmienok ako je bežný účet v banke, zasielanie príjmu na tento účet alebo povinné poistenie úveru je možné dnes získať za úrok 1,80 % p.a. (Prima banka). Pokiaľ využijete cross sell ponuku banky (účet, poistenie úveru), hypotéku môžete získať s úrokom 1,49 % p.a. (Unicredit Bank).
Priemerne sa však novo poskytnuté úvery na bývanie s fixáciou na 1-5 rokov v marci poskytovali za 2,62 % p.a
No a čo dlhšie viazanosti?
Banky bežne poskytujú fixácie na 10,15, 20 rokov či dokonca aj počas celej splatnosti úveru. Aké sú ich plusy a mínusy?
Podstatne vyššie úroky
Podľa štatistík NBS nové hypotéky s fixáciou dlhšou ako 5 rokov sa poskytovali v priemere za 5,06 % p.a., priemer za prvý kvartál 2015 je až 5,10 % p.a. A to je podstatný rozdiel oproti kratším viazanostiam.
Nevýhodou dlhších viazaností je teda vyšší úrok oproti kratším fixáciám. Znamená to, že istina bude pomalšie klesať. Zostatok dlhu povedzme po piatich rokoch splácania bude tak nižší ako keby ste si vybrali kratšiu fixáciu s výhodnejším úrokom.
Na druhej strane, ak by počas fixácie trhové sadzby podstatne stúpli, získali by ste výhodu lacnejšieho úveru, nakoľko úrok a ani splátka sa nebude meniť.
Je však dosť malý predpoklad, že úrokové sadzby porastú v horizonte troch rokov nejako výrazne (o viac ako jedno percento). Navyše banky ani pri dlhších viazanostiach dobrovoľne nejdú do príliš veľkého rizika a tak poskytnú iba taký úrok, ktorý im vytvára dostatočne veľký priestor na zisk aj v prípade, že by úrokové sadzby v budúcnosti stúpli.
Pokiaľ však zostanú úrokové sadzby na takej úrovni ako sú teraz, prípadne ak ešte ďalej klesnú, pocítite nevýhodu dlhej viazanosti v plnej paráde – možno budete splácať hypotéku s trikrát vyšším úrokom ako Váš kolega.
Dlhšie viazanosti so sebou nesú okrem vyššieho úroku aj ďalšie nevýhody. Pokiaľ si chcete zabezpečiť nemenné splátky počas najbližšieho desaťročia, nezabúdajte na to, že banky musia v zmysle odporúčaní NBS z októbra 2014 otestovať schopnosť klienta splácať úver aj pri predpoklade nárastu úrokových sadzieb o 2 % body. Ak by sme vzali do úvahy trhový priemer 5,10 % + 2 % možný nárast úroku, banka bude prepočítavať Vašu schopnosť splácať s úrokom 7,10% p.a. Môže to v konečnom dôsledku znamenať, že Váš príjem nebude postačovať na požadovaný objem úveru.
Znížená flexibilita v splácaní
Nevýhodou dlhej fixácie je aj zníženie flexibility v splácaní. Fixáciou úroku na 10 či 15 rokov si podstatne zredukujete možnosti zbaviť sa dlhu skôr a bezplatne, prípade úver v dohľadnej dobe bez poplatku refinancovať. Mimo obdobia fixácie si banky za predčasné splatenie alebo mimoriadne splátky účtujú mastné poplatky vo výške 2-5 % z predčasne splatenej sumy. Aj keď je pravdou, že predsa len isté možnosti, ako si znížiť dlh bez poplatku existujú aj pri dlhých viazanostiach. Viaceré banky umožňujú raz do roka splatiť istú časť (20 %) zostatku dlhu/ alebo z celkovej sumy poskytnutého úveru a to aj počas obdobia fixácie. Táto možnosť sa však zďaleka netýka všetkých hypotekárnych bánk.
Kedy uvažovať nad dlhšou fixáciou?
O hypotéke s dlhšou lehotou viazanosti sa oplatí uvažovať vtedy, ak je predpoklad, že úrokové sadzby budú rásť. V dobe, keď sú rekordne nízke by dlhšia lehota viazanosti iba zbytočne navyšovala preplatenie na úrokoch, celkom určite počas prvých rokoch splácania. Pokiaľ si však chcete poistiť splátky na dlhšie obdobie, no zároveň nechcete úver zbytočne preplácať na úrokoch, kompromisom by mohla byť sedemročná splatnosť. Nedávno sedemročnú fixáciu zaviedla Unicredit Bank, ktorá ju ponúka so zaujímavým úrokom od 1,99 % p.a.
