Postup pri vybavovaní hypotéky

Ak ste sa rozhodli pre financovanie vlastného bývania prostredníctvom hypotéky, istotne Vás napadajú desiatky otázok, na ktoré by ste radi poznali odpoveď… Ktorá banka poskytne najvýhodnejšie podmienky? Ako dlho bude trvať vybavenie hypotéky? Aké doklady budem potrebovať? Odpovede na najčastejšie otázky ľudí, ktorí sa púšťajú do vybavovania hypotéky, prinášame v nasledovnom článku.

Prieskum trhu a výber banky

V súvislosti s týmto krokom každého hneď napadne otázka, ktorá banka poskytne najvýhodnejšiu hypotéku s najnižšou úrokovou sadzbou? V reklamách vyzerajú úrokové sadzby veľmi lákavo, no skutočnosť je trochu iná. V reklamných spotoch a propagačných materiáloch sa totižto dozviete úrokovú sadzbu „od“, ktorú získa len málokto – klient s výbornou bonitou a bezchybnou predchádzajúcou platobnou disciplínou, bez detí, s vysokoškolským vzdelaním a často len do 70 % hodnoty nehnuteľnosti.

Univerzálna odpoveď na otázku, ktorá banka poskytuje najvýhodnejší hypotekárny úver žiaľ neexistuje. Kým jedna banka môže dať najnižšiu úrokovú sadzbu Vášmu známemu, Vám môže vyjsť v rovnakej banke úrok spomedzi všetkých ponúk najvyšší. Preto Vám nezostáva nič iné, len si vziať pár dní dovolenku a „obehať“ si všetky banky a porovnať si jednotlivé ponuky. Ak si takýto luxus nemôžete dovoliť, určite sa oplatí využiť služby kompetentného finančného poradcu, ktorý dokonale ovláda úverové produkty všetkých bankových inštitúcii. Finančný expert Vám môže ušetriť nielen veľa času, ale v konečnom dôsledku aj veľa peňazí, ktoré by ste museli vynaložiť, v prípade, že by ste podpísali nevýhodnú zmluvu. Spolupráca s finančným sprostredkovateľom sa oplatí len pod podmienkou, ak sa naozaj jedná o odborníka v danej oblasti, na ktorého máte pozitívne referencie od známych a ktorému nejde len o podpis novej zmluvy a „zhrabnutie provízie“. Finančný expert by Vám mal ponúknuť niekoľko možností s analýzou výhod a nevýhod jednotlivých produktov a nemal by používať úrokovú sadzbu ako jediný faktor, na základe ktorého by ste sa mali rozhodnúť. Hlavne vtedy, ak má daná banka akciovú ponuku úroku na 1 alebo 3 ročnú fixáciu, na ktorú naláka nových klientov a pri najbližšej možnej príležitosti (v čase končiacej fixácie) radikálne zdvihne úrok a tým aj mesačnú splátku. Niektorým klientom dokonca z 500 € mesačnej splátky môže vyjsť až 700 € po upravení úroku. Tomu sa hovorí slušný rozdiel. Preto by ste nikdy nemali ísť so splátkou „na doraz“ a nechať si istú finančnú rezervu pre prípad, že by Vám veriteľ výrazne zvýšil mesačnú splátku.

Informujte sa na podmienky predčasného splatenia a mimoriadnej splátky

Pri výbere banky by ste sa vždy mali informovať aj na možnosť mimoriadnej splátky alebo predčasného splatenia hypotekárneho úveru. Predčasne splatiť úver umožňuje už dnes každá banka, v čase končiacej fixácie dokonca úplne zadarmo. Mimo obdobia končiacej fixácie si za predčasné splatenie poriadne priplatíte – 4-5 % z predčasne splatenej sumy. Mimoriadnou splátkou si môžete znížiť mesačnú splátku alebo skrátiť lehotu splatnosti. Viaceré bankové domy – napríklad VÚB banka umožňuje svojim klientom možnosť zrealizovať mimoriadnu splátku do výšky 20 % z celkovej výšky úveru raz ročne bez akýchkoľvek poplatkov. Ešte flexibilnejšia je v tejto oblasti Tatra banka so svojou ponukou zrýchleného splácania, vďaka ktorej si môžete kedykoľvek znížiť zostatkový dlh poslaním okrem bežnej splátky aj peňazí navyše a to až do výšky 3 násobku mesačnej splátky, taktiež bez poplatku – zato však za cenu zvýšenia úrokovej sadzby o tri desatinky percentuálneho bodu, v prípade, že je služba zrýchleného splácania aktivovaná. Táto možnosť sa teda oplatí len tým klientom Tatra banky, ktorí ju chcú využívať pravidelne.

Výber fixácie a doby splatnosti.

Po výbere banky budete musieť uskutočniť  ďalšie rozhodnutie – výber lehoty splatnosti a typu úrokovej sadzby – fixnú alebo pohyblivú. Najčastejšie sa záujemcovia o vlastné bývanie rozhodujú pre fixáciu úrokovej sadzby na isté obdobie, vďaka čomu získajú  istotu nemennej splátky počas zvoleného obdobia fixácie. Nasleduje ďalšia otázka – akú dobu fixácie úrokovej sadzby zvoliť – 1,3,5,10 alebo viac rokov? Tu platí pravidlo, že pri kratšej fixácii je spravidla nižší úrok – najvýhodnejšie pri troj a päťročnej fixácii úrokovej sadzby.

V posledných mesiacoch sme boli svedkami neustáleho znižovania úrokových sadzieb pri hypotékach s fixáciou na stredne dlhé obdobie (teda 2 až 5 rokov) ktoré dosiahli svoje dno v júly tohto roka, kedy bol priemerný úrok iba 3,86 % p.a.

Za veľmi priaznivými ponukami hypotekárnych bánk stojí ostrý konkurenčný boj o nových klientov medzi jednotlivými finančnými inštitúciami ale najmä rekordne nízka úroková sadzba ECB.

Aj keď je základná úroková sadzba ECB momentálne na historickom minime (0,50 %), nikto nevie predpovedať,aký vývoj v najbližších rokoch a už vôbec nie v desaťročiach. Pre banky predstavuje dlhšia fixácia (okolo 10 rokov) vyššie riziko, z toho dôvodu sú aj úroky pri dlhšej fixácii vyššie. Preto ak neplánujete v najbližších rokoch úver predčasne splatiť a zároveň sa nechcete obávať zmeny úroku, tak si vyberte fixáciu na stredné obdobie – napríklad 3 alebo 5 rokov.

Podanie žiadosti o hypotekárny úver.

Prvú časť už máte za sebou – vybrali ste si banku, ktorá Vám poskytne najlepšie podmienky a dĺžku fixácie úrokovej sadzby. Ďalším krokom je podanie žiadosti o úver, spolu s ktorou musíte predložiť požadované dokumenty. K žiadosti je potrebné doložiť osobné doklady (občiansky preukaz a druhý doklad totožnosti), ďalej potvrdenie o výške príjmu, doklady preukazujúce účel a doklady k zabezpečeniu úveru (znalecký posudok). Podklady potrebné na vybavenie žiadosti sa môžu v jednotlivých bankách líšiť, no Váš hypotekárny špecialista Vás bude o nich podrobne informovať, akonáhle prejavíte záujem o uzatvorenie zmluvy o hypotekárnom úvere.

Schvaľovací proces.

Po podaní žiadosti a predložení požadovaných dokumentov budete musieť pár dní počkať na rozhodnutie banky o schválení alebo zamietnutí žiadosti. Väčšina bánk je schopná úver schváliť do 7 dní. Napríklad VÚB banka je bezkonkurenčne najrýchlejšia, žiadosti schvaľuje do 2 pracovných dní.

Podpis zmluvy

Po schválení žiadosti, ktorú sa dozviete najčastejšie na základe telefonátu od hypotekárneho špecialistu Vašej banky alebo prostredníctvom sms správy, dostanete zmluvu k nahliadnutiu. Na Slovensku je zvykom, že záujemcovia o úver zmluvu nepripomienkujú (aj keď tu je určite priestor na zmenu). Každopádne si zmluvu poriadne preštudujte, nikto nie je neomylný, aj pracovník banky sa môže pomýliť napríklad vo Vašich osobných údajoch. Ak so zmluvou súhlasíte, podpíšete ju na pobočke banky. Banka okrem toho pripraví záložnú zmluvu a návrh na zápis záložného práva do katastra nehnuteľností. Ak chcete ručiť kupovanou nehnuteľnosťou, tak musí záložnú zmluvu a návrh na vklad podpísať aj predávajúci.

Vinkulácia poistenia nehnuteľnosti v prospech banky – je základnou požiadavkou banky pre poskytnutie úveru. Žiadosť o vinkuláciu poistného plnenia môžete podať priamo v poisťovni pri uzatvorení poistnej zmluvy.

Kataster nehnuteľností – spolu s predávajúcim (od ktorého kupujete nehnuteľnosť) musíte ísť na kataster, nezabudnite si vziať kúpnu zmluvu s overenými podpismi a záložnú zmluvu. Na katastri podávate návrh na vklad záložného práva v prospech banky. Predávajúci (pôvodný majiteľ nehnuteľnosti) podáva zase návrh na vklad vlastníckeho práva. Poplatok za návrh na vklad do katastra v štandardnom konaní, ktoré trvá 30 dní je 66 €, ak by ste chceli celý proces urýchliť a vybaviť do 15 dní, tak si pripravte 265,50 €.

Na katastri budete potrebovať nasledovné doklady:

• bankou vystavené dokumenty úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, návrh na vklad záložného práva
• kúpno predajné zmluvy v dvoch vyhotoveniach (podpísané)

Čerpanie úveru 

Na čerpanie úveru je banke potrebné zaplatiť prípadný poplatok za poskytnutie hypotekárneho úveru a dodať požadované dokumenty:

• potvrdený návrh na vklad záložného práva k zakladanej nehnuteľnosti
• list vlastníctva s plombou
• poistná zmluva o poistení nehnuteľnosti proti zničeniu, poškodeniu a živelným pohromám a zároveň potrebné predložiť potvrdenie o vinkulácii poistného plnenia v prospech banky
• kúpna zmluva s overenými podpismi