Predaj nehnuteľnosti bez realitky a bez rizika

Chystáte sa predávať svoju nehnuteľnosť? Pokiaľ sa rozhodnete predaj uskutočniť bez pomoci realitnej kancelárie, na vlastnú päsť, môžete si ušetriť nemalé finančné prostriedky a v neposlednom rade pri úrovni realitných kancelárií na Slovensku aj psychické zdravie.

Nepochopiteľné obavy

Stále sa však nájdu ľudia, ktorí si myslia, že predaj nehnuteľnosti na vlastnú päsť nezvládnu, že bez pomoci realitnej kancelárie prepíšu svoj byt či dom na iného vlastníka a peniaze nedostanú, prípadne sa mylne domnievajú, že s realitkou nájdu kupcu skôr a celá transakcia prejde hladko a bez problémov. Dokonca niektorí predajcovia nehnuteľností sa nechajú veľmi neprezieravo nahovoriť na uzatvorenie zmluvy o výhradnom poskytovaní realitných služieb, ktorou sa zaväzujú na isté obdobie k tomu, že kupcu bude hľadať iba jedna realitka a majiteľ nehnuteľnosti dokonca nesmie vlastnú nehnuteľnosť sám predať.

Výška provízie realitnej kancelárie

Motivácia RK je jasná – výška provízie za predaj nehnuteľnosti, ktorá môže byť stanovená buď ako fixná čiastka alebo ako percento z predaja a závisí od predchádzajúcej dohody. Najčastejšie sa provízie pohybujú okolo 3-6 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnosti s hodnotou 250 000 € si tak sprostredkovateľ môže slušne privyrobiť – až 15 000 € eur.

Kto platí províziu?

Províziu zvyčajne platí ten, ktorý si službu objednal, teda v prípade predaja predávajúci. Rôznych odchýliek od „štandardu“ je nespočetné množstvo a vynaliezavosť niektorých maklérov v snahe získať nových klientov nepozná medze a tak často neváhajú použiť magickú formulku: „V prípade predaja nehnuteľnosti platí províziu kupujúci.“ Tu sa väčšina záujemcov o predaj nehnuteľností chytí a povie si OK, veď to nebudem platiť ja. Nehnuteľnosť predám a províziu zaplatí kupujúci. Akosi sa však pozabudne na to, že pre kupcu sa cena navyšuje a tým pádom sa stáva predmetná nehnuteľnosť menej atraktívna.

Za čo sa platí?

Bez ohľadu na to, kto bude platiť províziu, skúsenosti naznačujú, že výška provízie nie je v prípade drvivej väčšiny realitných kancelárií adekvátna. Česť výnimkám – nájdu aj tvrdo pracujúci podnikatelia v oblasti realít, tí sa však dajú spočítať na prstoch jednej ruky.

Bežná prax a skúsenosti predajcov, ktorí využili služby realitnej kancelárie:

RK: „Dobrý deň, všimla som si že ponúkate nehnuteľnosť na predaj. Mohli by sme Vás zastupovať, províziu platí predávajúci…“

Ak sa vyjadríte kladne, môžete očakávať skopírovanie Vášho inzerátu vrátane Vami spravených fotografií a distribúciu na všetky realitné portály a Bazos.sk

Doposiaľ ste nezverejnili fotografie? Realitný maklér si ich od Vás drzo vypýta, aby ste ich poslali na email. Služby RK sú v tomto prípade skutočne „exkluzívne“ – pridanie vodoznaku v podobe loga RK!!!

Z pohľadu kupujúceho:

Záujemca o inzerovanú nehnuteľnosť sa snaží dovolať RK Po niekoľkých opakovaných telefonátoch, ktoré nikto nedzvíha konečne po niekoľkých hodinách volá maklér: „Dobrý deň, našiel som si zmeškaný hovor.“ Po objasnení situácie, o ktorú nehnuteľnosť sa jedná, sa kupujúci dozvedá, že maklér musí zavolať majiteľovi nehnuteľnosti, či je ponuka ešte stále aktualizovaná. Záujemca o kúpu bytu na potvrdenie „aktuálnosti ponuky“ čaká do popoludňajších hodín nasledovného pracovného dňa. Nasleduje dohodnutie obhliadky.

Na obhliadke šokujúce priznanie makléra: „Ešte som tu nebol, vidím to tu prvý krát tak ako Vy.“ Pri diskusii záujemcu o kúpu s majiteľom nehnuteľnosti, „šikovný maklér“ využíva čas a robí si vlastné fotografie bytu – mobilom.

Iný prípad z pohľadu kupujúceho – záujem o prenájom bytu

Záujemca o prenájom bytu sa po obhliadke za prítomnosti maklérky z Remaxu dohodne s majiteľom na podpise zmluvy. Návrh zmluvy posiela RK. Keď si potenciálny nájomca dovolí nevinnú otázku ohľadom zmeny doby nájmu z 1 roka na dobu neurčitú, musí si prečítať arogantnú a nezvládnutú reakciu maklérky: „Viete nájomná zmluva je DOHODA dvoch strán a majiteľ si nepraje zmluvu na dobu neurčitú. Naviac je tiež už zvykom ze makléri berú províziu z oboch strán, možno ste to na našej stránke tiež vyčítal. No mňa v tomto prípade platí len majiteľ. Navyše majiteľ Vám dal 20% zľavu, čo nie je málo. Prečo tlačíte na pílu a chcete nájom na dobu určitú?“

Aj to je dôkaz, že RK ide v prvom rade o provízie a spokojnosť oboch zúčastnených strán je na poslednom mieste…

O praktikách RK a ich zvyklostiach ako si uľahčiť prácu a získať tučnú províziu s minimom námahy by sa toho dalo popísať veľa, nie je to však cieľom tohto článku.

Pokiaľ sa chcete vyhnúť plateniu poplatkov realitkám v podstate za nič, môžete vziať celú záležitosť do vlastných rúk, kupcu si nájsť samostatne a dokonca rýchlejšie – nakoľko RK sa často neobťažujú zdvihnúť telefón nádejným záujemcom.

Často propagované služby RK – ako je vypracovanie kúpnej zmluvy a právne služby môžete zveriť profesionálom – odborníkom, ktorí si v porovnaní so službami realitky účtujú smiešne ceny.

Prečo predávať na vlastnú päsť?

Dôvodov prečo predať nehnuteľnosť samostatne je ďaleko viac ako iba ušetriť peniaze na provízii pre makléra – vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je Vaša a dôverne ju poznáte, môžete ju predať oveľa výhodnejšie ako realitka. Dôkazom je skúsenosť istého predajcu rekreačnej chaty: Všetky reality som si doposiaľ predával sám. Právne služby mi poskytol notár a predaj som si zabezpečil vždy sám a robil som to oveľa lepšie a rýchlejšie ako realitka. Prečo? Dal som predaju viac ako RK, pre ktorú je to len poradové číslo. Každý dom má svoju dušu a chcel som, aby ľudia, čo to kúpia mali rovnakú filozofiu. Moja stratégia sa osvedčila. Keď som predával chatu, vybral som troch záujemcov, spravil som guláš, zoznámil ich so susedmi, ukázal som im moje obľúbené miesta, zaviedol som ich na maliny a huby. Začal som s negatívami a nevýhodami chalupy a potom som išiel na pozitíva. Ľudia mi začali veriť a poďakovali za úprimnosť. Výsledok? Predal som vtedy o 300 tisíc drahšie ako so plánoval a tých 10 tisíc za notára som bez problémov zaplatil…Predaj bez realitky chce čas, ale v konečnom dôsledku sa to oplatí – spoločensky aj finančne.

Tak na čo čakáte? Začíname s predajom.

Alfou a omegou sú kvalitné fotografie nehnuteľnosti, ktorú treba nafotiť v príjemnom svetle, za slnečného počasia, kedy všetko vyzerá tak trochu lepšie. Samozrejmosťou je predtým dôkladne vyupratovať a odstrániť osobné predmety ako fotografie, zubné kefky, pasty a krémy v kúpeľni.

Ak predávate dom, záhrada by mala byť udržiavaná, tráva pokosená…Z každej miestnosti spravte viacero fotografií, z rôznych uhlov pohľadu a vyberte tie najkrajšie.

Druhým krokom je realistický opis nehnuteľnosti – v akej lokalite sa nachádza, z koľkých miestností pozostáva, na ktorom poschodí sa nachádza ak sa jedná o byt.

Opíšte vybavenie – či sa jedná o novobyt, luxusne zariadený interiér, rekonštruovaný byt alebo či je zariadenie v pôvodnom stave.

Je veľmi dôležité opísať skutočný stav nehnuteľnosti – ak nezodpovedá skutočnosti, zbytočne budete strácať prehliadkami svoj drahocenný čas ako aj čas záujemcov. V prípade, že je na nehnuteľnosti čosi výnimočné – napríklad dôvod, prečo ste ju v minulosti kupovali, uveďte to v svojom popise – napríklad tichá lokalita, plno zelene, občianska vybavenosť, bazén v záhrade…Ak sa jedná o výnimočnú výhodu, kľudne ju môžete použiť v nadpise Vašich inzerátov: „Napríklad rodinný dom v pod lesom s unikátnym výhľadom, len 30 minút od Bratislavy“

Určenie ceny

Každý chce predať svoju nehnuteľnosť čo najvýhodnejšie – teda za čo najvyššiu cenu. Dobrou správou je, že bez realitky na to máte oveľa viac možností. Na druhej strane cena, za ktorú nehnuteľnosť predáte sa, bude nepochybne závisieť od Vašej šikovnosti a prezentačných zručností. Pri zverejňovaní inzerátov Vašej nehnuteľnosti by ste však mali mať jasno v tom, za akú cenu zhruba chcete predávať. Pre inšpiráciu koľko si vypýtať a pre získanie prehľadu o trhových cenách si porovnajte ceny podobných nehnuteľnosti ako je Vaša v rovnakej lokalite. Stačí navštíviť niekoľko realitných portálov a veľmi rýchle si spravíte predstavu. Ak predajca cenu nadhodnotí, niekoľko mesiacov aj vyše roka nehnuteľnosť nepredá – preto si všímajte aj prvý termín publikácie inzerátu a podľa toho upravujte cenu, za ktorú budete predávať svoju nehnuteľnosť.

Požadovanú cenu navýšte o 5-10 %, nakoľko každý kupca chce zjednávať a ak zľavíte, tak mu spravíte radosť z dobrého obchodu a vyjednanej zľavy.

Inzercia na realitných portáloch

Ponuky sa oplatí zadávať iba na realitné portály, kde je vysoká návštevnosť. Tieto bývajú spravidla spoplatnené (reality.sk a topreality.sk si účtujú za jeden súkromný inzerát 6 EUR). Inzerát sa oplatí zadať aj na web stránky, ktoré sa špecializujú na súkromnú inzerciu. Tieto totižto vyhľadávajú podobne naladení kupujúci, ktorí s RK nechcú mať nič spoločné. Najznámejší takto zameraný portál je Bezrealitky.sk, kde navyše za podanie inzerátu nič neplatíte.

Obhliadky

Počítajte s tým, že väčšina ľudí bude chcieť prehliadku uskutočniť v popoludňajších či večerných hodinách, po práci. Pred obhliadkou sa uistite, že je nehnuteľnosť čistá a uprataná, záujemcovi ponúknite vodu, kávu, čaj. Zdôraznite všetky výhody, no nezamlčujte ani mínusy, získate si tým dôveru druhej strany. Čo najpodrobnejšie sa pokúste zodpovedať všetky otázky.

Keď máte kupcu…

Akonáhle si nájdete kupcu, dohodnete sa na kúpnej cene a úhrade nákladov spojených s prevodom nehnuteľnosti, je vhodné uzatvoriť rezervačnú zmluvu, ktorej účelom je zloženie rezervačnej zálohy (ktorá je súčasťou kúpnej ceny) zo strany kupujúceho do notárskej úschovy (prípadne je možné využiť aj vinkuláciu finančných prostriedkov v ktorejkoľvek slovenskej banke). Predávajúci sa tým zaväzuje k tomu, že nehnuteľnosť už nebude nikomu druhému ponúkať a kupujúci zase k tomu, že do stanoveného termínu podpíše kúpnu zmluvu a vyplatí zvyšnú časť kúpnej ceny. Pokiaľ sa tak nestane, záloha prepadá v prospech predávajúceho. Zloženie zálohy je štandardnou, nie však povinnou súčasťou predajno-kúpneho procesu.

Ďalším krokom je podpísanie kúpnej zmluvy (ak sú finančné prostriedky okamžite k dispozícii) alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (pri financovaní formou hypotéky). Pri formulácii kúpnej zmluvy sa nespoliehajte na bezplatné vzory stiahnuté z internetu, ale radšej obetujte pár desiatok eur a zverte ju odborníkovi – právnickej kancelárii alebo notárovi. Po podpise kúpnej zmluvy kupujúci zloží zvyšnú časť dohodnutej kúpnej ceny do notárskej úschovy a obe strany podpíšu návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Následne príslušný katastrálny úrad vykoná zápis do katastra nehnuteľností, na základe čoho je nehnuteľnosť prevedená na kupujúceho a finančné prostriedky z úschovy sú uvoľnené v prospech predávajúceho (po predložení listu vlastníctva na právne účely), čím je kúpno predajný proces hladko zavŕšený – aj bez realitky.