Prenos hypotéky do inej banky: Kedy sa oplatí?

Z televíznych reklám sa na nás valia akciové úroky, ktoré banky ponúkajú pri prenose hypotéky z jednej banky do druhej. Aktuálne napríklad Prima banka láka na prenos hypotéky akciový úrok vo výške 3,4 % pre každého. Na prvý pohľad znie ponuka lákavo, no nie je v tom predsa len nejaký háčik? Konkrétne v tomto prípade nie, aj keď na získanie zvýhodneného úroku je potrebné splniť isté podmienky. Akciová sadzba 3,4 % platí iba pri fixácii na 3 roky a pri financovaní maximálne do 80 % z ceny nehnuteľnosti. Banka garantuje, že tento úrok získa každý záujemca, bez ohľadu na vek, ktorý prejde štandardným scoringom banky (bude schopný zo svojho mesačného platu úver riadne splácať) a ktorý sa v minulosti nedostal do omeškania so splácaním hypotekárneho úveru.

Prima banka sa snaží proces prenosu hypotéky čo najviacej uľahčiť – na refinancovanie nebudete potrebovať nový znalecký posudok (banka bude akceptovať aj niekoľko rokov starý) a navyše nie he potrebné nanovo dokladovať výšku príjmu. V prípade, že budete úver splácať z Osobného účtu v Prima banke, čaká Vás aj milé prekvapenie – štandardný poplatok za poskytnutie úveru nebudete platiť, čím môžete ušetriť aj niekoľko sto eur, podľa objemu požadovaného úveru. Na refinancovanie Vám tak bude stačiť pôvodná úverová a záložná zmluva a starý znalecký posudok.

Koľko môžete ušetriť?

Ak napríklad máte vo Vašej existujúcej banke nesplatenú hypotéku so zostatkom 35 000 €, s úrokom 4,8 % a so zostávajúcou splatnosťou 20 rokov, mesačne splácate 227 €. Refinancovaním hypotéky do Prima banky pri splácaní z Osobného účtu získate úrok 3,4 % ročne, čím sa podarí výrazne znížiť mesačnú splátku na 201 €. Počas celej splatnosti tak môžete ušetriť až 6200 €.

Ako vidno z vyššie uvedeného príkladu, refinancovaním hypotéky je možné ušetriť nemalé finančné prostriedky. Toho sú si vedomí klienti, ktorí si brali hypotéky pred tromi či piatimi rokmi, kedy boli úrokové sadzby oveľa vyššie ako sú aktuálne. (štandardne sa v tej dobe pohybovali okolo 6 %). Bežným „obchodným zvykom“ slovenských firiem, od mobilných operátorov až po bankové domy je dávanie lepších podmienok novým klientom ako existujúcim. Aj z tohto dôvodu sa množstvo klientov nakoniec rozhodne pre prenos hypotekárneho úveru do inej banky.

Čo je potrebné brať do úvahy okrem úrokovej sadzby?

Ak by bolo refinancovanie iba o porovnaní úrokovej sadzby, bolo by to veľmi jednoduché – stačilo by si vyžiadať ponuku od konkurenčných bánk a tie porovnať s ponukou úroku od existujúcej banky. Nanešťastie je v hre niekoľko ďalších faktorov, od ktorých tiež závisí, kedy sa zmena banky oplatí a kedy nie. Do úvahy je treba brať:

• poplatok za poskytnutie nového úveru (tie sú však v drvivej väčšine prípadov, najmä pri refinancovaní odpúšťané)
• poplatok za predčasné splatenie existujúceho úveru (tip: prenos úveru si naplánujte sa obdobie zmeny fixácie úrokovej sadzby – takýmto spôsobom môžete hypotéku predčasne splatiť novým úverom bez poplatku)
• poplatok za nový znalecký posudok – banky však často akceptujú aj starý znalecký posudok. Na účely prenosu hypotéky nie je možné použiť odhad ceny nehnuteľnosti vypracovaný interným špecialistom existujúcej banky.
• poplatok za vklad do katastra nehnuteľností
• náklady na vyčíslenie zostatku úveru a súhlas s prevodom záložného práva

Všeobecný vzorec, kedy sa oplatí prenos hypotekárneho úveru neexistuje. Oproti predpokladanej úspore na jednej strane stoja náklady (vyššie uvedené poplatky), ktoré  sa môžu vyšplhať aj na niekoľko stoviek až tisícov eur. Ak teda odpočítate od očakávaných úspor náklady na zmenu banky a zostane Vám dostatočne vysoké kladné číslo, tak sa do refinancovania smelo pustite. Úspora na mesačnej splátke a celkovom preplatení úveru bude určite stáť za pár hodín Vášho času.