Variabilná úroková sadzba hypotéky chce značnú dávku odvahy
Úroky hypotekárnych úverov prekonávajú jeden rekord za druhým. V júni si Slováci vzali rekordný objem hypoték – okrem najnižších úrokov (priemerná hodnota 3,97% p.a.!) v tomto roku ich zlákali aj akciové ponuky bánk, ktoré tromfli všetky doterajšie ponuky. Okrem množstva novo poskytnutých úverov, všetci tí, ktorí splácali staré drahé hypotéky mali všetky dôvody na ich refinancovanie.
Júnové minimum nie je žiadnou náhodou, už v mesiaci máj sa priemerné sadzby dostali pod magickú štvorpercentnú hranicu. Dá sa teda očakávať, že celý rok 2013 sa bude niesť v znamení mimoriadne priaznivých úrokov.
Napriek tomu, že úrokové sadzby hypoték dosiahli svoje dno, úrok môžete mať aj oveľa nižší ako je niečo menej ako 4% priemer na trhu vďaka variabilnej úrokovej sadzbe, ktorú banky ponúkajú od 2,64% p.a. Takéto mimoriadne atraktívne sadzby priam lákajú k výberu variabilnej hypotéky, tie sa však môžu kedykoľvek zmeniť a spôsobiť Vám vrásky navyše.
Čo je to variabilná úroková sadzba?
Úrokové sadzby rozdeľujeme na fixné (pevné) a variabilné (pohyblivé). Fixné sadzby banky garantujú počas celej lehoty splatnosti úveru a po uplynutí dohodnutej doby fixácie sa úroková sadzba zmení a zafixuje na ďalšie obdobie. To znamená, že klient bude mať istotu nemenných splátok počas zvoleného obdobia fixácie.
Naopak, pri variabilnej úrokovej sadzbe istota nízkych úrokov nepotrvá dlho, tá sa totižto môže pod vplyvom vývoja na trhu meniť hoc aj každé tri mesiace. Pri každej zmene sa potom upravuje výška mesačnej splátky.
Variabilná sadzba sa totižto skladá z premenlivej zložky ktorá je daná referenčnou úrokovou sadzbou za isté obdobie, za ktorú sa požičiavajú peniaze na medzibankovom trhu. Na Slovensku je výška variabilnej sadzby odvodená od takzvaného Euriboru (skratka z anglického Euro Interbank Offered Rate), ktorá vyjadruje priemerný úrok, za ktorú významné banky eurozóny požičiavajú peniaze iným bankám. Euribor sa zverejňuje každý deň o 11:00 hodine CET a viaže sa vždy s konkrétnou časovou jednotkou (maturitou). Euribor má 15 časových jednotiek: 1,2 alebo 3 týždne alebo 1-12 mesiacov. Výhodou variabilnej sadzby (VS) je skutočnosť, že komerčné banky si nemusia vytvárať dlhodobé finančné zdroje, ale požičajú si len vtedy keď to potrebujú a keď je to pre nich výhodné. Ak si banka požičia peniaze na 3 mesiace, tak sa VS bude odvíjať od 3m (trojmesačného) Euriboru. Klient, ktorý uvažuje nad variabilnou hypotékou, musí počítať s tým, že každá zmena Euriboru bude mať dopad na výšku jeho úroku.
Výška VS na aktuálne obdobie sa stanovuje tak, že sa k Euriboru pripočíta obchodná marža banky, v ktorej je započítaná aj riziková prirážka klienta. Splátka tohto typu hypotéky sa tak skladá zo splátky istiny, úroku podľa Euriboru a marže banky. Istina a marža banky sa spravidla nemení (iba ak by sa výrazne zmenila finančná situácia klienta, ktorá by mala za následok zmenu jeho ratingu). Mení sa tak iba sadzba Euriboru. Je tiež dôležité vedieť, že variabilné hypotéky sa delia na obdobie čerpania a obdobie splácania. Počas prvej fázy, teda obdobia čerpania klient spláca len úroky z čerpanej sumy a potom na obdobie splácania, kedy sa spláca aj istina. Euribor je dôležité sledovať hlavne z toho dôvodu, aby sa výrazne nenavyšoval podiel nesplácanej istiny.
Prečo nie je vhodná pre každého
Momentálne sú Euribor sadzby pomerne nízke, to ešte nemusí znamenať, že to tak zostane navždy.
Vývoj za posledných 12 mesiacov nájdete na tejto stránke:
http://www.euribor-rates.eu/euribor-rate-12-months.asp
Akonáhle sadzby dosiahnu svoje dno, začnú rásť, čo bude mať za následok zdraženie hypotekárnych úverov s variabilným úrokom. To môže predstavovať veľké riziko pre tých, ktorí majú „našponovaný“ rodinný rozpočet. Vyššia splátka hypotéky by tak mohla mať na ich finančné zdravie veľmi negatívne dopady.
