Zákon o krátkodobom prenájme bytu posilňuje práva prenajímateľov

Už takmer dva týždne je účinný nový Zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý prináša viacero výhod pre prenajímateľov. Potešil najmä tých, ktorí dlhodobo kritizujú úskalia právnej úpravy nájmu bytov podľa Občianskeho zákonníka. Nový zákon tak upravuje najproblematickejšie časti súčasnej právnej úpravy Občianskeho zákonníka, ktoré boli pre prenajímateľov značne nevýhodné.

Podľa advokáta Mojmíra Plaveca, lektora Slovenskej realitnej akadémie bude pre prenajímateľov výhodnejšie, ak nájomnú zmluvu nanovo uzatvoria podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytu. So zmenou zmluvy však musí nájomca súhlasiť. Doterajšia právna úprava však naďalej platí a byt je možné prenajať aj podľa nej. Prenajímateľ tak má dve možnosti – ponechať zmluvu tak ako je , podľa doterajšej všeobecnej právnej úpravy podľa Občianskeho zákonníka, alebo zmluvu preniesť pod režim nového zákona.

Nechceného nájomníka sa bude dať zbaviť ľahšie a rýchlejšie

Ak by bola zmluva ponechaná v režime doterajšej právnej úpravy, prenajímateľ sa ochudobní o množstvo silných pák, ako sa zbaviť nechceného nájomníka. Tak napríklad doposiaľ nebolo možné dohodnúť si individuálne dôvody výpovede nájomnej zmluvy. Prenajímateľ tak mohol dať výpoveď iba z dôvodov, ktoré definoval Občiansky zákonník § 711 (napríklad pre hrubé porušenie povinností súvisiace s neplatením nájomného po dobu troch mesiacov alebo tým, že byt bol prenechaný do podnájmu inej osobe bez súhlasu majiteľa…). Taktiež doposiaľ nebolo možné dohodnúť si výpovednú lehotu kratšiu ako tri mesiace. Pokiaľ aj bola dohodnutá zmluva na kratšiu lehotu alebo bol uvedený iný výpovedný dôvod ako definuje § 711 Občianskeho zákonníka, bola zmluva v tejto časti neplatná.

Viac flexibility do nájomného vzťahu

Všetky tieto sporné body, ktoré už dávno nereflektujú požiadavky realitného trhu, rieši nový zákon o krátkodobom nájme bytov. Po novom tak bude možné dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu – iba jeden mesiac, dokonca v prípade individuálne definovaných výpovedných dôvodov sa bude môcť prenajímateľ zbaviť neželaného nájomcu do pätnástich dní. Nóvum je aj v plynutí výpovednej lehoty – kým podľa Občianskeho zákonníka začína plynúť VL od prvého dňa v mesiaci nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede, podľa nového zákona začne plynúť VL už nasledovný deň po jej doručení.

Zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa novej právnej úpravy možno uzatvoriť len na dobu určitú, najviac na dobu dva roky. Tá sa dá predĺžiť najviac o ďalšie dva roky a maximálne dva krát (max. teda na 6 rokov). V prípade záujmu o pokračovanie v nájomnom vzťahu bude potrebné uzatvoriť novú zmluvu. Občiansky zákonník umožňuje aj uzatvorenie zmluvy na dobu neurčitú.

Ďalšou zbraňou v rukách prenajímateľa bude zákonná možnosť zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa v dohodnutom termíne nevysťahuje alebo ak bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky. Novinkou je aj možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy. Nový zákon o krátkodobom nájme bytu definuje nasledovné pravidlá, kedy sa dá od zmluvy odstúpiť:

• ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti
• ak predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie
• zmluvné strany si však môžu dohodnúť aj iné dôvody na odstúpenie…

Vyššie uvedené výhody si môžu užívať iba tí prenajímatelia, ktorí si splnili svoju registračnú povinnosť. Každá FO je povinná požiadať správcu dane o registráciu a to dokonca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nehnuteľnosť prenajatá. V prípade, že si prenajímateľ túto povinnosť nesplní, bude sa jeho zmluva posudzovať podľa ustanovení v Občianskom zákonníku.

Ako všetky legislatívne novinky, aj nový zákon má svojich kritikov – podľa nich by sa dal cieľ tohto zákona – umožniť ľahšie vypovedať nájom bytu – dosiahnuť aj efektívnejšie a systémovejšie, novelou Občianskeho zákonníka. Podľa kritikov tak legislatívna novinka prispeje už aj tak k neprehľadnej úprave právnych vzťahov bývania.